Superbonus 110%: tutti i problemi e le tutele del condominio.

Alla luce dei recenti interventi legislativi, lo studio legale Raimondo ha predisposto un vademecum che ciascun condominio dovrebbe considerare prima di avventurarsi nell’odissea del Superbonus 110%:

• Salvo modifiche in sede di conversione del Decreto Legge (entro il 13 ottobre 2020) ad oggi tutti i lavori inerenti al Superbonus 110% possono essere deliberati dalla maggioranza dei presenti in assemblea che rappresenti almeno un terzo dei millesimi (art. 63 Decreto-Legge 104/2020).
• Il credito fiscale derivante dal Superbonus è personale, quindi l’assemblea non può deliberare sulla cessione del credito di tutto il condominio.
• L’assemblea può soltanto decidere di affidare i lavori ad una determinata impresa, poi singolarmente ciascun condòmino deve decidere se:

1. Sfruttare il credito personalmente con detrazione IRPEF (ma non lo sfrutterebbe tutto a causa dell’eccessiva capienza del credito);
2. cedere il proprio credito all’impresa (se vi acconsente) e ottenere uno sconto in fattura;
3. cedere il proprio credito alla banca (se vi acconsente) ed ottenere un rimborso o una linea di credito, quindi soldi in anticipo (vedi proposta Unicredit);

• Se il palazzo o le unità immobiliari presentassero delle irregolarità urbanistiche mai oggetto di sanatoria (ad es. edificio più alto o eretto in posizione diversa dal progetto originale, verande abusive, ecc…) non si potrebbe avere diritto al Superbonus 110%. L’art. 49 del Testo Unico Edilizia è chiaro: “Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti” che va letto unitamente alla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24/E dell’8/8/2020 laddove si afferma che: “Il recupero dell’importo della detrazione non spettante è effettuato nei confronti del soggetto beneficiario fermo restando, in presenza di concorso nella violazione, oltre all’applicazione dell’articolo 9, comma 1 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 472, anche la responsabilità in solido del fornitore che ha applicato lo sconto e dei cessionari per il pagamento dell’importo di cui al comma 5 e dei relativi interessi”.
• Nella delibera condominiale di affidamento degli studi preliminari, propedeutica a quella di affidamento dei lavori, onde evitare le problematiche di cui si parlerà in seguito, si dovrà specificare che l’assemblea incaricherà l’agenzia o l’impresa scelta affinché, previa assunzione di responsabilità, verifichi:

1. la regolarità e piena conformità urbanistica di tutto il fabbricato e degli immobili che lo compongono;
2. la presenza di tutti gli atti pubblici in conservatoria (il catasto non ha valore probatorio e non è sufficiente);

Così da poter accedere al Superbonus 110% senza problemi. La legge, infatti, è stata scritta anche per far emergere problemi di questo tipo, fino ad oggi mai considerati o mai sanati.

• Se tutte queste verifiche avranno buon esito e se l’agenzia o impresa sottoscriverà una dichiarazione di responsabilità in tal senso, si potrà procedere all’affidamento dei lavori riguardanti il Superbonus 110%. Resta inteso che questi lavori in ogni caso non potrebbero modificare l’estetica del palazzo, altrimenti sarebbe necessaria l’unanimità.
• Nell’ipotesi in cui l’impresa non faccia tutti quegli accertamenti o li faccia in modo errato, il condominio affiderebbe dei lavori senza avere la certezza di poter sfruttare il Superbonus 110% ed assumendosi la totale responsabilità di problematiche inerenti irregolarità urbanistiche o carenze di titoli idonei.
• Ciò vuol dire che un’assemblea frettolosa che decida di affidare un progetto ad un’agenzia o impresa che non abbia verificato quanto detto prima, rischierebbe di dover pagare di tasca propria i lavori inerenti al Superbonus 110%. Infatti, in presenza di irregolarità urbanistiche o in assenza di titoli idonei, come detto non si avrà diritto al beneficio fiscale.
• Le problematiche che potrebbero sorgere riguarderebbero possibili futuri contenziosi tra impresa, erario e condominio: se l’impresa si vedesse negare (dall’Agenzia delle Entrate) i crediti fiscali ceduti dai condòmini, e quest’ultimi non decidessero di pagare di tasca propria, l’impresa potrebbe chiamare in causa l’intero condominio per il recupero delle somme mancanti.
• Infatti, al contrario della cessione del credito che rimane un’operazione personale (verso l’impresa o verso la banca), l’affidamento dei lavori ed il pagamento di essi è un’obbligazione solidale di tutto il condominio.
• In altri termini, con l’affidamento definitivo dei lavori l’intero condominio si impegna a pagare l’agenzia o l’impresa a prescindere dalla maturazione del credito fiscale. Quest’ultimo è un beneficio personale ed eventuale che non può mettere in discussione il pagamento dei lavori.
• La legge identifica nei proprietari (soggetti beneficiari del credito fiscale) i responsabili di eventuali problemi cui ricollegare la mancata erogazione del beneficio, “fermo restando, in presenza di concorso nella violazione, oltre all’applicazione dell’articolo 9, comma 1 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 472, anche la responsabilità in solido del fornitore che ha applicato lo sconto e dei cessionari per il pagamento dell’importo di cui al comma 5 e dei relativi interessi“.
• Dunque, in caso di concorso nella violazione, l’impresa o il soggetto a cui è stato ceduto il credito possono essere considerati responsabili in solido con il proprietario. Cosa vuol dire? Che il creditore (l’Erario) può procedere al recupero chiedendo il pagamento dell’intero a ciascuno dei coobbligati (beneficiario e anche all’impresa). Il vantaggio è che con una dichiarazione di responsabilità da parte dell’impresa, l’onere probatorio del condominio sarebbe fortemente agevolato, per non dire già acquisito, nei casi in cui la violazione dipenda da controlli che il condominio aveva demandato all’impresa/agenzia. Vi è di più: se nella dichiarazione di responsabilità in solido, sottoscritta dall’impresa, il condominio regolasse anche le percentuali di tale responsabilità (ad es. 100% impresa, 0% condominio), grazie a questa scrittura privata, anche in caso di condanna, il condominio non pagherebbe nulla. O se fosse costretto a farlo, potrebbe recuperare la somma grazie, appunto, alla scrittura privata che è legge tra le parti. E d’altra parte come si potrebbe contestare un addebito completo di responsabilità inerente a controlli tecnici, che sottendono conoscenze qualificate da parte di professionisti e dunque impossibili da esperire per i beneficiari?
• Se l’impresa è qualificata, seria e professionale, non avrà alcun problema a rilasciare una simile dichiarazione, che va ad aggiungersi a quelle che la nuova normativa impone, di base, ai professionisti.
• Infatti il comma 14 dell’art. 119 del D.L. n. 34/2020 prevede che, ferma restando l’applicazione delle sanzioni penali ove il fatto costituisca reato, ai soggetti che rilasciano attestazioni e asseverazioni infedeli si applica la sanzione amministrativa pecuniaria da euro 2.000 a euro 15.000 per ciascuna attestazione o asseverazione infedele resa.
• I soggetti responsabili delle attestazioni e asseverazioni devono stipulare una polizza di assicurazione della responsabilità civile, con massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi oggetto delle predette attestazioni o asseverazioni e, comunque, non inferiore a 500 mila euro, al fine di garantire ai propri clienti e al bilancio dello Stato il risarcimento dei danni eventualmente provocati dall’attività prestata.
• La non veridicità delle attestazioni o asseverazioni comporta la decadenza dal beneficio e si applicano le sanzioni amministrative pecuniarie previste della legge 24 novembre 1981, n 689. Inoltre, nei casi in cui venisse rilasciato un visto di conformità impreciso o non conforme, si applicherebbe la sanzione variabile da 258 a 2.582 euro, con sospensione della facoltà a rilasciare il visto in caso di recidiva o in presenza di gravi violazioni (art. 39, comma 1, lett. a, D.Lgs. n. 241/1997). Infatti, secondo la nuova normativa, ai fini dell’opzione per la cessione o lo sconto riferiti al superbonus (art. 121 del D.L. n. 119/2020), è necessario richiedere il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta. Il visto di conformità va rilasciato, a norma dell’articolo 35 D.Lgs. n. 241/1997, dai soggetti incaricati della trasmissione telematica delle dichiarazioni (ragionieri, commercialisti, periti commerciali e consulenti del lavoro) e dai responsabili dell’assistenza fiscale dei CAF che devono verificare la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti incaricati. Ovviamente nel visto di conformità, lasciapassare per l’erogazione del beneficio fiscale, bisogna specificare anche la sussistenza o meno dei titoli idonei previsti dalla legge (proprietà o altri diritti reali, come viene indicato più in basso).
• Sulla base di questo complesso fardello di approfondimenti tecnici, in realtà i condomini sono già tutelati dalla legge, che impone ai tecnici incaricati una serie di controlli volti a tutelare i committenti ed anche lo Stato, obbligando i professionisti a stipulare una polizza per i danni provocati. Tuttavia, dato che l’eventuale recupero coatto del beneficio fiscale avverrà nei confronti del cittadino, e dato che l’onere probatorio è a suo carico, è ugualmente consigliabile regolare la portata delle responsabilità a mezzo scrittura privata. In mancanza di ciò, quindi senza scrittura privata che ripartisca la percentuale del danno tra le parti, condominio e impresa sarebbero responsabili per l’intero nei confronti dell’Erario. La scrittura privata, invece, eviterebbe proprio questo, in quanto fin dall’inizio regolerebbe tra le parti la percentuale da pagare qualora vi fosse una somma da restituire all’Erario.
• Ergo, a meno che non ci si tuteli nei modi prima descritti, se qualcuno pensa di sfruttare il Superbonus 110% perché pensa di ristrutturare il palazzo senza pagare un euro… potrebbe ricevere brutte sorprese.

A tutto ciò va aggiunta la scelta tra agenzia (che ingloba impresa+tecnico progettista) o tecnico di fiducia che, sulla base del progetto scelto, proporrà diverse imprese. Nella prima ipotesi, con il “pacchetto chiavi in mano” dell’agenzia potrebbero verificarsi conflitti di interesse tra chi ha progettato i lavori e chi li esegue: in altri termini le figure di controllore e controllato coinciderebbero. Nel secondo caso, invece, si seguirebbe una prassi molto più regolare e che annullerebbe qualsiasi conflitto di interesse, anche solo potenziale, tra tecnico e impresa.

Lo studio legale Raimondo suggerisce un approccio prudente che, prima di tutto, valuti la regolarità urbanistica dell’edificio e poi verifichi la presenza dei titoli idonei previsti dalla legge, ossia:

• possedere l’immobile oggetto dei lavori, in qualità di proprietario, nudo proprietario o di titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
• detenere l’immobile, oggetto dei lavori, in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso scritto all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

In mancanza di questi controlli, ciascun condòmino deve essere consapevole che corre il rischio di pagare i lavori di tasca propria: il Superbonus 110% infatti non regala soldi a furbetti o a persone imprudenti.

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