Un investimento da circa un miliardo di euro. Per la precisione 948.857.937 milioni di euro in base al prezzario 2023 della Regione Lombardia.
A tanto ammonta l’impegno che RedBird ha messo in campo per realizzare lo stadio del Milan a San Donato. Una cifra elevatissima che ad oggi non ha precedenti nel calcio italiano.
Grazie ad informazioni apprese personalmente, è possibile far luce sul quadro economico relativo all’impianto rossonero. Quest’ultimo costerà circa la metà della cifra complessiva, con le opere di bonifica appena sotto i due milioni di euro.
Tralasciando lo stadio, le opere edilizie all’interno delle aree acquistate da Asio S.r.l. (quindi nei terreni edificabili secondo il PII) riguardano il Podio per 123 milioni, Distretto Intrattenimento da 33.500 mq (include anche un teatro, un acquario e un parco tematico indoor) per 92 milioni, Hotel da circa 200 camere-F&B-Sede Milan per altri 65 milioni complessivi e una Energy Powerstation per 15 milioni.
Ma il progetto prevede anche importantissimi oneri di urbanizzazione, i più alti mai realizzati in Italia nel settore della impiantistica sportiva. Mi riferisco a spese per opere pubbliche interamente a carico del privato, RedBird in questo caso, che le costruirà e cederà in forma gratuita all’amministrazione pubblica.
Nel dettaglio, la riqualificazione e rifunzionalizzazione dell’area della Cascina San Francesco avrà un costo di 5,3 milioni di euro. Per rivalutare lo storico complesso rurale, è stata presa in considerazione l’integrazione della sua storia nel progetto, immaginando uno spazio dedicato anche alla distribuzione dei prodotti agricoli locali, l’organizzazione di eventi e la messa a disposizione di uno spazio pubblico di connessione.
Secondo il progetto, l’area della cascina San Francesco si potrà rigenerare grazie alla ricostruzione parziale, sulla traccia dell’attuale rudere, di un volume in grado di ospitare funzioni fisse e funzioni mobili, permeabile e aperto su una nuova piazza.
Uno spazio attivo o attivabile tutto l’anno, idoneo ad un uso flessibile anche durante il match-day quando potrà essere utilizzato come area di incontro e ritrovo per i tifosi.
Per tutto l’anno e quindi non solo durante gli eventi sportivi e concertistici, sarà possibile fruire di servizi di interesse generale, rendendo a tutti gli effetti questa zona una porta del Parco Agricolo Sud.
I ponti pedonali avranno un costo di 15 milioni di euro. Sempre a carico di RedBird troviamo tutti gli svincoli, i collegamenti stradali, i parcheggi a raso nel PAS (quest’ultimi con un costo di 13 milioni) e il grande parco pubblico sempre nel PAS (il gigantesco triangolo verde nella foto in basso, oltre l’autostrada).
Il parco verde nel PAS misura 96.539 mq e sarà oggetto di una riqualificazione paesaggistica ambientale per la realizzazione di un parco “Il bordo rurale” che riecheggia il carattere del Parco Agricolo Sud attraverso l’estensione dei campi agricoli. Si implementerà un’attenta selezione di specie e colture locali per preservare l’ecosistema del parco. I sentieri alberati e le fasce di impollinazione struttureranno la geometria dei campi incrementando la biodiversità. Oltre a essere il fulcro della produzione alimentare, fornendo ai ristoranti locali generi alimentari con prodotti freschi, il carattere naturale dell’area verrà rivitalizzato attraverso l’integrazione di un programma di attivazione. Sarà poi dotato di anello sportivo per consentire ai visitatori di fare attività fisica e di godere appieno del paesaggio rurale.
Grande attenzione anche per i parcheggi a raso nel PAS che saranno dotati di pavimentazioni granulari e impermeabili (per evitare infiltrazioni nella falda) e arricchiti dal tipico paesaggio della zona, così da integrarsi nell’ambiente circostante.
Prevista anche l’implementazione di avanzati sistemi PARC (Parking Access and Revenue Control) al fine di incrementare la capacità dei sistemi e ridurre/annullare criticità (ritardi, accodamenti, ecc.) ai varchi di ingresso dei diversi bacini di sosta del Master Plan. Fra i vari sistemi di smart parking, saranno valutate specifiche soluzioni fra cui dynamic ticketless revenue control systems, license plate recognition (LPR) systems, QRCode applications, integrazione di soluzioni esistenti come Telepass, ecc.
Tutto questo sarà pagato dal soggetto privato, ossia RedBird, e ceduto gratuitamente all’amministrazione e cittadinanza locale, anche mediante la costituzione di servitù perpetua ad uso pubblico sulle aree da destinare a verde, a parcheggio e alle altre urbanizzazioni connesse alla nuova edificazione.
In totale le spese per le opere di urbanizzazione sfondano gli 80 milioni di euro.
Le aree interessate dalla trasformazione urbanistica in progetto sono contraddistinte in 3 differenti regimi di suolo:
• superficie area pubblica esistente o in cessione = mq. 115.799;
• superficie area asservita all’uso pubblico = mq. 314.295, a cui si sommano i parcheggi interni al podio per mq. 50.089 (= tot. mq. 363.384);
• superficie area privata = mq. 133.772 a cui si sommano i parcheggi pertinenziali e servizio stadio nel podio per mq. 83.151 (= tot. mq. 216.923)
Com’è possibile osservare, grazie al progetto del Milan e all’investimento di RedBird, le aree gialle e verdi – oggi di proprietà privata – diventeranno beni pubblici al servizio della collettività che avrà a disposizione 314.295 mq di superficie asservita all’uso pubblico e 115.799 mq di superficie pubblica esistente o nuova e in cessione (ponti, rotonde e svincoli) per un totale di ben 430.094 mq (480.000 mq se consideriamo pure i parcheggi nel podio). L’area che resterebbe di proprietà privata, ossia del Milan, è di appena 133.724 mq e include lo stadio più gli edifici dedicati al ricettivo, commerciale e intrattenimento (216.000 mq se consideriamo i parcheggi pertinenziali e servizio stadio nel podio).
Questo dimostra che il progetto studiato sarebbe un successo collettivo a 360° ma, soprattutto, prova inconfutabilmente che dire no allo stadio vorrebbe dire negare alla cittadinanza 480.000 mq di nuova superficie pubblica al posto di campi abbandonati e ruderi frequentati da tossicodipendenti.
Siamo sicuri che chi è contrario allo stadio sappia tutto ciò? Il dubbio è lecito.
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Avv. Felice Raimondo
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