L’assemblea può cambiare i criteri di ripartizione delle spese? No, salvo unanimità. Ecco cosa dice la Cassazione nel 2026 e come contestare una delibera illegittima.
Arriva il rendiconto consuntivo, si apre il verbale dell’assemblea e ci si accorge che la quota attribuita al proprio appartamento non torna. Magari le scale sono state ripartite in parti uguali tra tutti i condomini, o i costi del riscaldamento sono stati divisi su base millesimale nonostante i contabilizzatori di calore installati anni prima. La reazione istintiva è presentarsi dall’amministratore e chiedere spiegazioni. Ma la domanda giuridicamente rilevante è un’altra: quella delibera è valida? E se non lo è, cosa si può fare e in quanto tempo?
La risposta dipende da una distinzione che la Corte di Cassazione ha faticosamente messo a punto nel corso degli anni e che ancora oggi, come dimostra la recentissima ordinanza n. 8003 del 2026, produce contenzioso in tutta Italia. Non tutte le delibere di ripartizione illegittime sono uguali: alcune sono nulle, impugnabili senza limiti di tempo; altre sono semplicemente annullabili, e scadono nel silenzio se non si agisce entro trenta giorni. Capire a quale categoria appartiene il vizio che si vuole contestare è il primo passo, e spesso quello decisivo.
Il quadro normativo
Il sistema di ripartizione delle spese condominiali è costruito su tre pilastri contenuti nell’art. 1123 del Codice Civile. Il primo comma fissa la regola generale: le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni e per i servizi del condominio si ripartiscono tra i condomini in misura proporzionale al valore della loro proprietà, misurato in millesimi. Non è una scelta convenzionale, è la regola di default che si applica ogni volta che non esiste un criterio diverso.
Il secondo comma introduce la prima eccezione: quando alcune parti comuni sono destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese si ripartiscono in proporzione all’uso. Il caso tipico è il riscaldamento centralizzato, i cui costi si suddividono tra una quota fissa millesimale e una quota variabile legata al consumo effettivo, ma anche i viali di accesso usati solo da alcuni proprietari rientrano in questa ipotesi. Il terzo comma disciplina il condominio parziale: se un bene comune è strutturalmente destinato a servire solo una parte dei condomini, le spese relative gravano esclusivamente su di loro.
Accanto a questi criteri generali, il codice ne prevede alcuni specifici per singoli elementi dell’edificio. L’art. 1124 c.c. regolamenta le scale e gli ascensori: le spese di manutenzione e ricostruzione si ripartiscono per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in proporzione all’altezza del piano. L’art. 1125 c.c. disciplina i soffitti e le volte tra piani: le spese di manutenzione ordinaria gravano sui proprietari dei due piani contigui in misura uguale, salvo che per le decorazioni del soffitto, che spettano al piano superiore. L’art. 1126 c.c. infine governa i lastrici solari ad uso esclusivo: un terzo della spesa di rifacimento grava sul condomino che li usa in modo esclusivo, i restanti due terzi si ripartiscono tra tutti in proporzione millesimale.
Questi criteri possono essere derogati, ma solo a precise condizioni. La deroga deve risultare dal regolamento condominiale contrattuale, cioè da quello allegato all’atto di compravendita e sottoscritto da tutti i condomini originari, oppure da una delibera assembleare approvata all’unanimità di tutti i partecipanti al condominio. Non bastano i presenti all’assemblea: serve il consenso di tutti.
La giurisprudenza aggiornata
La distinzione cardine in materia risale alle Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 9839 del 2021, che ha risolto un contrasto interpretativo decennale. La Corte ha stabilito che le delibere assembleari di ripartizione delle spese si dividono in due categorie nettamente diverse. Sono nulle le delibere con cui l’assemblea, a maggioranza, stabilisce o modifica in via generale e per il futuro i criteri di ripartizione previsti dalla legge o da clausole contrattuali del regolamento: si tratta di materia sottratta al metodo maggioritario, che l’assemblea non può toccare senza l’unanimità. Sono invece meramente annullabili le delibere che, applicando correttamente i criteri generali, li gestiscono male nel caso concreto, ad esempio imputando una quota errata a un singolo condomino per un errore di calcolo.
La differenza pratica è cruciale. Le delibere nulle possono essere impugnate in qualsiasi momento, senza limiti di tempo. Le delibere annullabili devono essere contestate entro trenta giorni dalla deliberazione, se si era presenti all’assemblea, o dalla comunicazione del verbale, se si era assenti: decorso quel termine, il vizio sana e la delibera diventa definitiva.
Su questo schema è tornata di recente la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 8003 del 2026, ribadendo che l’assemblea condominiale non è un organo legislativo: può decidere come spendere le risorse comuni, ma non può riscrivere a maggioranza le regole su chi deve pagare cosa. Una delibera che divide le spese condominiali in parti uguali anziché per millesimi, o che esonera a maggioranza alcuni condomini da spese che per legge li riguardano, non è semplicemente contestabile: è nulla, e tale rimane nel tempo.
Sul piano dei criteri specifici, la Cassazione ha chiarito con ordinanza n. 8253 del 28 marzo 2025 che l’obbligo di contribuire alle spese condominiali deriva dall’utilità potenziale che il servizio o il bene comune reca all’unità immobiliare, non dall’uso effettivo che ne fa il singolo condomino. Questo principio impedisce al condomino di sottrarsi alle spese semplicemente dichiarando di non usare un determinato servizio: la deroga è ammissibile, ma solo all’unanimità e con clausola chiara e inequivoca.
Un tema di particolare attualità riguarda il riscaldamento centralizzato con sistemi di contabilizzazione del calore. La Cassazione ha precisato con sentenza n. 18045 del 2024 che, in presenza di contabilizzatori, le spese di riscaldamento devono essere ripartite in base al consumo effettivamente registrato, rendendo illegittima qualsiasi suddivisione su base millesimale, anche parziale. Questo orientamento è diventato particolarmente rilevante dopo l’obbligo di installazione dei contabilizzatori previsto dal D.Lgs. n. 73/2020.
Sul fronte delle spese per elementi specifici dell’edificio, vale la pena segnalare anche la sentenza Cass. n. 16890 del 30 agosto 2025, che ha chiarito come ripartire i costi di riparazione di un cortile condominiale che funge anche da copertura per locali sotterranei di proprietà esclusiva: non si applica l’art. 1126 c.c. sui lastrici, bensì per analogia l’art. 1125 c.c., con la conseguenza che le spese relative alla manutenzione della parte che si identifica col pavimento del piano superiore gravano interamente su chi, con l’uso esclusivo di quella superficie, determina la necessità dell’intervento.
Cosa succede nella pratica
Il contenzioso sulla ripartizione delle spese condominiali nasce quasi sempre da due equivoci contrapposti.
Il primo equivoco riguarda l’assemblea: molti condomini e molti amministratori credono che l’assemblea, rappresentando la volontà della maggioranza, possa liberamente stabilire come dividere le spese tra i condomini. Da qui nascono le delibere che suddividono tutto in parti uguali “perché è più semplice”, o che esentano i condomini del piano terra dai costi dell’ascensore senza il voto unanime di tutti. Queste delibere sono nulle, ma vengono applicate per anni perché nessuno le impugna: o perché non si è a conoscenza del vizio, o perché si rinuncia credendo che la nullità sia ormai sanata. Non lo è.
Il secondo equivoco riguarda il condomino che riceve una quota errata in un rendiconto correttamente strutturato: per esempio, un calcolo sbagliato che gli attribuisce il 15% delle spese invece del 12% per un errore aritmetico dell’amministratore. In questo caso il vizio è di tipo diverso — la delibera è annullabile, non nulla — e i trenta giorni per impugnarla decorrono da subito. Chi aspetta un mese in più convinto che tanto “la delibera è sbagliata e quindi impugnabile quando voglio” si trova sbarrata la strada.
Un altro errore frequente riguarda il riscaldamento con contabilizzatori. Molti condomini sanno di avere i contabilizzatori installati, ma continuano ad accettare riparti calcolati su base millesimale perché così era sempre stato. La sentenza del 2024 ha chiarito che questo criterio è illegittimo in presenza di contabilizzazione, e chi paga più del dovuto ha titolo per contestare la delibera di ripartizione.
C’è poi il problema opposto: il condomino che, convinto di non utilizzare un servizio comune — la piscina, il campo da tennis, il viale privato di accesso — chiede di essere escluso dalla relativa spesa. La Cassazione è chiara: senza una delibera unanime o una clausola contrattuale specifica, l’utilità potenziale è sufficiente a giustificare l’obbligo contributivo. Il singolo non può uscire unilateralmente dal riparto.
Cosa puoi fare concretamente
Il primo passo è sempre leggere con attenzione il verbale di assemblea e lo stato di ripartizione allegato al rendiconto, verificando non solo il numero che ti viene attribuito, ma il criterio con cui è stato calcolato. Se la quota è diversa da quella che risulterebbe applicando i millesimi o i criteri specifici previsti dal codice civile, è necessario capire se si tratta di una modifica strutturale del criterio di ripartizione — nel qual caso la delibera è nulla — oppure di un errore di calcolo nella sua applicazione concreta, nel qual caso i trenta giorni per impugnare decorrono immediatamente.
Se la delibera è già diventata definitiva perché il termine è scaduto, non tutto è perduto. Nei casi di nullità assoluta — delibera che a maggioranza modifica i criteri di legge — non esistono termini di decadenza. Ma la distinzione tra nullità e annullabilità è spesso sottile e non autoevidente: in questi casi è opportuno consultare un avvocato prima di rinunciare a contestare.
Sul fronte del riscaldamento con contabilizzatori, se nel tuo condominio esiste un sistema di misura individuale dei consumi ma le spese vengono ancora ripartite in modo uniforme su base millesimale, hai un titolo concreto per contestare il riparto. L’illegittimità deriva direttamente dalla normativa vigente, non richiede una prova difficile da raccogliere.
Infine, se stai valutando di proporre all’assemblea una deroga ai criteri di legge — ad esempio per adeguare la ripartizione a una situazione particolare dell’edificio — tieni presente che quella proposta richiede l’unanimità di tutti i condomini, non solo dei presenti. Una delibera approvata a maggioranza su questo punto è nulla, con tutto ciò che ne consegue in termini di contenzioso futuro.
Conclusione
La Cassazione torna sull’argomento con cadenza regolare — l’ordinanza del 2026 ne è la conferma più recente — non perché la materia sia oscura, ma perché l’errore si ripete con ostinazione. Le assemblee condominiali continuano a ripartire le spese come preferiscono, convinte che la volontà della maggioranza valga come legge interna. Non è così, non lo è mai stato, e la giurisprudenza lo ribadisce con crescente fermezza.
C’è però un aspetto che spesso passa inosservato: la distinzione tra nullità e annullabilità non riguarda solo i tecnicismi processuali. Riguarda il tempo. Una delibera nulla rimane contestabile; una delibera annullabile che non viene impugnata entro un mese diventa intoccabile. Chi aspetta troppo, convinto di avere sempre a disposizione lo strumento dell’impugnazione, può trovarsi senza tutele per un vizio che avrebbe facilmente potuto far valere.
Per una consulenza specialistica su questo tema, lo Studio Legale dell’Avv. Felice Raimondo è a disposizione presso la sede di Via Pitagora 39, Vasto (CH). Tel. 0873 656238 (anche WhatsApp) — Mail: avv.feliceraimondo@gmail.com — Web: www.feliceraimondo.it
