Eppur si muove. Il 5 novembre 2021 è arrivata la conferma del pubblico interesse da parte della Giunta Comunale di Milano. Quindi il “Nuovo Stadio” può finalmente passare alla fase successiva, quella della scelta del miglior progetto tra gli studi di architettura Manica e Populous. Quest’ultimi, però, dovranno profondamente rivedere le idee alla base dei precedenti progetti. Infatti, la dichiarazione di pubblico interesse è arrivata soltanto a precise condizioni:
- Adeguamento dell’indice di edificabilità territoriale a quello massimo previsto dalla Norma del Piano di governo del territorio approvato con riferimento alla Grande funzione urbana ‘San Siro’, pari a 0,35 m2/m2.
- Riconfigurazione a distretto sportivo dell’area dove attualmente insiste il “Meazza” con ampia valorizzazione e incremento del verde.
- Sulla base di quanto stabilito, aggiornamento del Piano Economico Finanziario nella successiva fase progettuale.
Un occhio disattento non ci vedrebbe nulla di strano. In realtà, leggendo tutta la delibera confermativa del pubblico interesse, è possibile scoprire delle problematiche non irrilevanti che dovranno essere risolte dagli studi di architettura e anche dalle due società calcistiche.
Cosa avrebbero voluto i due club milanesi
Milan e Inter nell’ultima proposta avevano chiesto esplicitamente di realizzare funzioni di carattere privato per una SL (superficie lorda) complessiva pari a 145.000 mq che corrisponde ad un indice territoriale pari a circa 0,51 mq/mq applicato all’intero ambito per una superficie di proprietà comunale pari a mq 280.916 così suddivisa:
La quota di SL pari a 46.679 mq, che eccede l’indice territoriale unico previsto dal PGT pari a 0,35 mq/mq – art. 16 del piano delle regole – sarebbe stata la quota di volumetria che i club proponenti avrebbero proposto di realizzare a fronte dei costi sostenuti per la rifunzionalizzazione dello stadio Meazza, che ammonterebbe complessivamente a 79,9 milioni (di cui 68,7 milioni di lavori e 11 milioni di costi professionali e altre spese).
Il nuovo stadio, per una capienza massima di 60.000 spettatori, avrebbe avuto una superficie complessiva di circa 99.000 mq di cui una parte destinata a “funzioni all’area sportiva” così suddivise:
– 8.610 mq per punti vendita e ristoro
– 22.665 mq per accoglienza
– 255 mq per VIP/lounge
Tali superfici/spazi – corrispondenti a circa il 32% della superficie complessiva dello stadio – sarebbero stati sia funzioni complementari che di tipo redditizio e nella Proposta non avrebbero concorso al calcolo della SL complessiva. Nello stadio sarebbero previsti anche 27.800 mq di superfici per la sosta veicolare.
Per quanto riguarda le dotazioni territoriali l’intervento proposto dai due club avrebbe previsto che l’indotto sarebbe stato generato esclusivamente dagli interventi eccedenti l’indice di edificabilità unico di 0,35 mq/mq.
Le aree per attrezzature pubbliche e di uso pubblico reperite sono state quantificate in mq 46.752 di aree a piazze e verde, oltre a parcheggi pubblici a rotazione per mq 95.505. La quota di verde profondo ricompresa nelle aree in cessione e/o asservite sarebbe stata di circa 26.000 mq. Pertanto, sotto il profilo urbanistico la proposta così come elaborata avrebbe comportato una Variante allo strumento urbanistico generale (quindi una ulteriore approvazione da parte del Comune), dal momento che sarebbe stata prospettata la realizzazione di una SL complessiva di mq 145.000, equivalente a un indice di edificabilità territoriale = 0,518 mq/mq (al di sopra del limite previsto pari a 0,35 mq/mq).
Gli aspetti economico/finanziari/legali dell’opera
Dal punto di vista finanziario la proposta si sarebbe basata sul completo finanziamento dell’investimento complessivo a carico delle due società, mediante un finanziamento con Loan to value (LTV) medio di circa 60%, con una durata media tra i diversi comparti pari a circa 20 anni; un interesse totale di circa 4.7% annuo e un Piano di Ammortamento, che sarebbe risultato in un debt service coverage ratio (DSCR) di 1.7x al primo anno in cui il progetto avrebbe iniziato a generare cassa, e crescente negli anni successivi.
Le aree (che restano di proprietà comunale) verrebbero cedute in diritto di superficie per 90 anni, e sarebbe prevista la corresponsione di un canone complessivo nell’arco dei 90 anni pari a circa 275 mil/€ e la rinuncia all’esenzione del canone per i primi trenta anni. Qui di seguito la sintesi degli aspetti principali:
“- Le aree permangono nella proprietà del Comune, e sono concesse in diritto di superficie oneroso per 90 anni. Le attività previste nel comparto multifunzionale verrebbero poste in locazione.
– Investimento totale è di circa 1,2 mdl + IVA
– Il valore del diritto di superficie stimato nell’aggiornamento è pari a 76 mil – definito tramite attualizzazione, con tasso di sconto pari al 3.08% – che corrispondono ad un canone annuo da corrispondere pari a 2 mil crescente con il crescere dell’inflazione;
– Corresponsione di un canone complessivo nell’arco dei 90 anni pari a circa 275 mil/€
– Valore terminale stadio dopo 90 anni pari a 36 mil
– Costi pari a 79,9 mil a carico dei Club per la rifunzionalizzazione dello stadio Meazza
– Intervento mediante finanziamento di circa il 60%, con durata ventennale
– Orizzonte temporale di 90 anni
– Ricavi da stadio a partire dal quinto anno“
Il parere dell’Agenzia delle Entrate
In data 17/06/2021 il Comune di Milano ha formalizzato all’Agenzia delle Entrate la richiesta per la determinazione del corrispettivo per il diritto di superficie novantennale dell’area interessata dalla proposta in esame, oltre alla relativa rata annua da corrispondere al Comune di Milano da parte dei Club ai fini dell’attuazione dello sviluppo immobiliare previsto. In data 04/08/2021 l’Agenzia ha formalizzato la propria stima, dalla quale risulta il valore dell’area ed un valore del corrispettivo del diritto di superficie sulla base di articolate valutazioni e conteggi, così determinato:
- € 177.140.939,34 valore delle aree interessate compreso il valore dello stadio Meazza rifunzionalizzato;
- € 128.086.921,83 valore del corrispettivo del diritto di superficie novantennale dell’intero distretto interessato;
- € 2.789.271,38 il valore della rata annua novantennale, da indicizzarsi annualmente per tenere conto della componente inflattiva, da corrispondere ai fini della dilazione del pagamento al Comune di Milano da parte dei promotori (i Club) per l’attuazione del progetto.
I pareri degli uffici comunali
L’ufficio comunale preposto, la Direzione Patrimonio Generale, ha affermato la “non congruità degli importi proposti dalle società calcistiche Inter FC e Milan AC, quali corrispettivo per il diritto di superficie novantennale dell’intera area interessata sulla base dell’indice territoriale previsto dallo studio di fattibilità ed incrementato rispetto a quello base (0,35 mq/mq di SL); pertanto non risulta congruo anche il valore della relativa rata annua novantennale in esame, con riguardo ai criteri stabiliti e alle modalità di costruzione del processo valutativo così come effettuato dall’Agenzia delle Entrate”.
Stesse risultanze anche da parte della Direzione Bilancio e Partecipate, secondo la quale “alla luce della stima dell’AdE del 4 agosto 2021 che valuta il valore, da considerarsi come minimo, del DS in € 128 mio, corrispondenti ad una rata annuale per 90 anni di € 2.789.271,38 (+39% versus la rata annuale della proposta del 06/11/2020, € 2.000.000,00) e nonostante la proposta delle squadre, fatte salve le osservazioni sopra sintetizzate, evidenzia una generale sostenibilità dal punto di vista economico finanziario, il valore relativo al DS e la rata annuale per 90 anni non sono da ritenersi conformi, considerando la notevole difformità di valutazione formulata dall’AE”
Nella relazione istruttoria del Comune a firma del RUP (Responsabile Unico del Procedimento), l’arch. Simona Collarini evidenzia come:
– la quota di SL eccedente l’indice territoriale unico previsto dal PGT – pari a 46.679 mq – è proposta a fronte dei costi da sostenere per la proposta di rifunzionalizzazione dello stadio Meazza – stimati nell’aggiornamento in 79,9 mil/€ complessivi;
– non risulta tecnicamente possibile dimostrare la corrispondenza fra le volumetrie aggiuntive indicate e gli importi stimati;
– il parere dell’Area Patrimonio Immobiliare ha determinato la non congruità degli importi relativi al valore del diritto di superficie ed il conseguente valore della rata annua proposti dalle Società;
– non si ritengono soddisfatti alcuni requisiti finalizzati al raggiungimento dell’equilibrio economico finanziario dell’intervento e pertanto il progetto dovrà riallinearsi ad uno sviluppo conforme a quanto previsto dal PGT quindi ricondurre gli indici di edificabilità̀ territoriale previsti dalla Norma del Piano di Governo del Territorio approvato con riferimento alla Grande Funzione Urbana (GFU), pari a 0,35 mq/mq fermo restando che servizi e/o attrezzature di interesse pubblico/generale convenzionate non concorrono alla determinazione della SL;
– La sostenibilità economico-finanziaria degli interventi dovrà tener conto, fra gli altri elementi, della riconfigurazione dell’attuale area occupata dallo stadio Meazza, finalizzata alla creazione di un distretto sport ed entertainment a servizio del quartiere, in un contesto di verde pubblico. Tale progetto dovrà tener conto prioritariamente del rapporto con il contesto, della creazione di connessioni verdi finalizzate a garantire una maggior qualità dell’ecosistema urbano, oltre alla presenza di una maggior quantità di verde profondo.
– Le attività ricomprese nel nuovo impianto Stadio e individuate come “funzionali all’area sportiva” non potranno superare – in termini percentuali – quanto proposto nell’Aggiornamento; tali attività saranno oggetto di successiva valutazione al fine della loro scomputabilità dalla SL e di eventuale convenzionamento con il Comune di Milano nel rispetto di quanto previsto dagli artt. 4 e 6 del Piano dei Servizi.
– Aggiornamento, nella successiva fase progettuale, del Piano Economico Finanziario (PEF).
– Il nuovo assetto urbano proposto per le aree Stadio deve dialogare con il futuro sviluppo dell’area Trotto adiacente.
Tutte le condizioni/prescrizioni suindicate, così come quelle indicate nei pareri espressi in fase istruttoria, oltre a quelli rilasciati in sede di Conferenza di Servizi, dovranno essere assunte nella successiva fase di sviluppo.
I prossimi passi ed i futuri risvolti
La soluzione giuridica individuata dalle parti, sulla falsa riga di quanto già fatto dalla Juventus, è quella di un diritto di superficie attraverso il quale i club diventerebbero gli unici proprietari dello stadio, mentre l’amministrazione comunale manterrebbe la proprietà dell’area e del San Siro rinnovato. In questo modo, grazie anche al parere dell’Agenzia delle Entrate che ha stimato in 177 milioni il valore dell’area e del vecchio stadio dopo gli interventi riqualificanti (oggi San Siro vale solo 100 milioni), dovrebbe essere scongiurata anche la perdita a bilancio che paventava il sindaco Sala. Quindi nessun problema con la Corte dei Conti.
Ciò nonostante, dalla delibera confermativa del pubblico interesse è emerso chiaramente che i due club dovranno rinunciare a ben 46.679 mq; quindi la superficie edificabile si è ridotta da 145.000 mq a 100.000 mq. Soltanto lo stadio, così come originariamente pensato, occuperebbe 99.000 mq. Ergo, il Piano Economico Finanziario, unitamente a quello progettuale, va completamente rivisto alla luce dei minori metri quadrati edificabili concessi dal Comune. Allo stato attuale, con un indice di edificabilità pari a 0,35 mq/mq, sulla superficie concessa dal Comune appare difficile immaginare uno stadio con una capienza di 60.000 spettatori, un parco verde di 50.000 mq (come detto da Sala) e sufficienti attività collaterali che possano consentire ai due club di rientrare dall’investimento.
A meno che le società non tirino fuori un asso dalla manica, qualcosa passato sotto silenzio ma anticipato da Calcio e Finanza un paio di anni fa. Le due proprietà calcistiche, infatti, già da tempo avrebbero trovato un accordo con il fondo americano Hines (proprietario dell’area) per l’acquisizione di ben 40.000 mq nello spazio adiacente allo stadio, ossia l’ex trotto, in cui Milan e Inter potrebbero recuperare la metratura necessaria per riequilibrare il Piano Economico Finanziario che, altrimenti, non si reggerebbe in piedi così com’è stato originariamente pensato. Tutto ciò, chiaramente, potrebbe portare ad un rallentamento delle successive fasi, dato che il progetto va ripensato in larga parte. Per questi motivi c’è grande curiosità attorno alla soluzione che le due proprietà sceglieranno di utilizzare, anche perché sarebbe strano aver accettato una metratura ridotta senza avere già un piano B di riserva che possa salvaguardare gli investimenti privati.
Avv. Felice Raimondo
