San Siro, ancora tu? Ma non dovevamo vederci più? (Cit.)
Un discorso che sembrava chiuso dopo che i club avevano risposto negativamente alla ipotesi di ristrutturazione avanzata da WeBuild. E invece a rilanciare le speranze del Comune di Milano ecco in soccorso il Prefetto e il Ministero dei Beni Culturali, che sostanzialmente hanno rassicurato verbalmente i due club sulla possibilità di demolire parzialmente San Siro, tenendo in piedi soltanto il secondo anello e rifunzionalizzando tutto l’impianto. Una novità assoluta? No, in quanto l’ipotesi di riconversione del vecchio stadio, con lo scopo di mantenerne una traccia, era già stata avanzata nei primi progetti. E le parti in causa – Comune e squadre – non sono riuscite a trovare una soluzione perché i club avevano già detto a chiare lettere che per rendere sostenibile il progetto avevano necessità di più metri quadrati. Ossia un indice di edificabilità maggiore rispetto allo 0,35 mq/mq imposto dal Comune.
Ecco l’aggiornamento della proposta fatto ad aprile 2020:
Cosa avrebbero voluto i due club milanesi
Milan e Inter nell’ultima proposta avevano chiesto esplicitamente di realizzare funzioni di carattere privato per una SL (superficie lorda) complessiva pari a 145.000 mq che corrisponde ad un indice territoriale pari a circa 0,51 mq/mq applicato all’intero ambito per una superficie di proprietà comunale pari a mq 280.916 così suddivisa:
La quota di SL pari a 46.679 mq, che eccede l’indice territoriale unico previsto dal PGT pari a 0,35 mq/mq – art. 16 del piano delle regole – sarebbe stata la quota di volumetria che i club proponenti avrebbero proposto di realizzare a fronte dei costi sostenuti per la rifunzionalizzazione dello stadio Meazza, che ammonterebbe complessivamente a 79,9 milioni (di cui 68,7 milioni di lavori e 11 milioni di costi professionali e altre spese).
Il nuovo stadio, per una capienza massima di 60.000 spettatori, avrebbe avuto una superficie complessiva di circa 99.000 mq di cui una parte destinata a “funzioni all’area sportiva” così suddivise:
– 8.610 mq per punti vendita e ristoro
– 22.665 mq per accoglienza
– 255 mq per VIP/lounge
Tali superfici/spazi – corrispondenti a circa il 32% della superficie complessiva dello stadio – sarebbero stati sia funzioni complementari che di tipo redditizio e nella Proposta non avrebbero concorso al calcolo della SL complessiva. Nello stadio sarebbero previsti anche 27.800 mq di superfici per la sosta veicolare.
Per quanto riguarda le dotazioni territoriali l’intervento proposto dai due club avrebbe previsto che l’indotto sarebbe stato generato esclusivamente dagli interventi eccedenti l’indice di edificabilità unico di 0,35 mq/mq.
Le aree per attrezzature pubbliche e di uso pubblico reperite sono state quantificate in mq 46.752 di aree a piazze e verde, oltre a parcheggi pubblici a rotazione per mq 95.505. La quota di verde profondo ricompresa nelle aree in cessione e/o asservite sarebbe stata di circa 26.000 mq. Pertanto, sotto il profilo urbanistico la proposta così come elaborata avrebbe comportato una Variante allo strumento urbanistico generale (quindi una ulteriore approvazione da parte del Comune), dal momento che sarebbe stata prospettata la realizzazione di una SL complessiva di mq 145.000, equivalente a un indice di edificabilità territoriale = 0,518 mq/mq (al di sopra del limite previsto pari a 0,35 mq/mq).
Il parere dell’Agenzia delle Entrate
Forse qualcuno lo avrà dimenticato ma in data 17/06/2021 il Comune di Milano ha formalizzato all’Agenzia delle Entrate la richiesta per la determinazione del corrispettivo per il diritto di superficie novantennale dell’area interessata dalla proposta in esame, oltre alla relativa rata annua da corrispondere al Comune di Milano da parte dei Club ai fini dell’attuazione dello sviluppo immobiliare previsto.
In data 04/08/2021 l’Agenzia ha formalizzato la propria stima dalla quale risulta il valore dell’area ed un valore del corrispettivo del diritto di superficie sulla base di articolate valutazioni e conteggi, così determinato:
- € 177.140.939,34 valore delle aree interessate compreso il valore dello stadio Meazza rifunzionalizzato;
- € 128.086.921,83 valore del corrispettivo del diritto di superficie novantennale dell’intero distretto interessato;
- € 2.789.271,38 il valore della rata annua novantennale, da indicizzarsi annualmente per tenere conto della componente inflattiva, da corrispondere ai fini della dilazione del pagamento al Comune di Milano da parte dei promotori (i Club) per l’attuazione del progetto.
Le problematiche tutt’ora non superate: la sostenibilità economica dell’opera
Da quanto emerso sopra, appare chiaro che un primo problema che balza all’occhio è quello relativo alla sostenibilità economica dell’opera. A causa dei numerosi compromessi imposti dal Comune di Milano (le 16 condizioni della Delibera di GC n.1905 del 8.11.19) i clubs hanno dovuto rivedere più volte il progetto, fino all’ultima versione del piano di fattibilità tecnico-economica, depositato agli atti il 5 settembre 2022.
Il recepimento delle succitate condizioni, come affermano i club, costituisce il presupposto per l’ottenimento dei successivi atti di assenso, in particolar modo risulta necessario:
- l’adeguamento dell’indice di edificabilità territoriale a quello massimo previsto dalla Norma del Piano di Governo del Territorio approvato con riferimento alla Grande Funzione Urbana (GFU) San Siro, pari a 0,35 mq/mq fermo restando che servizi e/o attrezzature di interesse pubblico/generale convenzionate non concorrono alla determinazione della SL;
- la riconfigurazione a distretto sportivo dell’area ove attualmente insiste il Meazza con ampia valorizzazione e incremento del verde;
- l’aggiornamento, nella successiva fase progettuale, del Piano Economico Finanziario (PEF), sulla base di quanto stabilito nel provvedimento. Con l’intento di dare immediato riscontro alle inderogabili condizioni di Delibera e dare così avvio al procedimento di Dibattito Pubblico, si è proceduto ad un primo aggiornamento del PFTE.
Tutto ciò è stato accettato dai due club che hanno riprogettato i volumi:
Attenzione all’ultima frase, già di per sé sibillina: “il raggiungimento dell’Equilibrio Economico-Finanziario, che in base alla “legge stadi” dovrebbe essere possibile attraverso la valorizzazione derivante dall’attuazione della GFU (Grandi Funzioni Urbane) è solo parzialmente ottenuto, stante il limite posto all’indice di edificazione”.
Tant’è che i due club lo fanno notare in modo molto chiaro: “avete concesso indici di edificabilità maggiori per la costruzione di altre opere, arriviamo noi e ci imponete di restare a 0,35 mq/mq?”
Come si può notare, la nuova e ultima configurazione del progetto stadio è questa: dove attualmente sorge San Siro si prevedono funzioni commerciali al piano 0 e al piano 1, con gli uffici a nord est e un adiacente centro congressi. Tutto attorno verde fruibile, come imposto dal Comune. Al piano 2 ecco un’altra attività commerciale, museo, attività sportive e intrattenimento. A livello copertura altro verde (clicca sulle immagini per ingrandirle).
Per realizzare tutto questo nel progetto attualmente depositato in Comune non è stato possibile lasciare granché dell’attuale impianto:
In base agli atti attualmente depositati, la demolizione del secondo anello sarà parziale e dovrà essere eseguita fino a mantenere in essere circa il 30% delle strutture che sono posizionate sul lato “Trotto”.
Come è possibile osservare qui sopra, l’attuale progetto di riqualificazione comprende la realizzazione di un nuovo stadio calcistico nella porzione ad Ovest dell’area (la parte indicativamente compresa fra Via Tesio ed il sottopasso Patroclo – in figura il limite delle aree di sicurezza con accesso controllato); la parziale demolizione dell’esistente “G. Meazza”, di cui è conservata la curva ad Est e la torre a Sud; la riconversione del volume del “G. Meazza” allo scopo di ospitare una grande attività commerciale; una edificazione in linea a Nord, con destinazione primaria ad uffici ed attività ricettiva (Hotel e Centro Congressi) ed un vasto parco pubblico centrale, cui si connettono le aree per attività del tempo libero poste sulla copertura a terrazze dell’edificato commerciale.
Avete capito? Nel progetto attualmente depositato in Comune si prevede la demolizione quasi totale del Meazza, con il mantenimento della sola curva ad est e la torre sud. Oggi, invece, sappiamo che a causa del vincolo che scatterà nell’estate del 2025 sarà impossibile demolire il secondo anello. Ergo, benché tutto il resto possa essere abbattuto, il mantenimento forzato del secondo anello ridurrebbe i volumi a disposizione, costringendo i club a rivedere ulteriormente al ribasso il settore commerciale. La domanda sorge spontanea: continuerà ad esserci sostenibilità economica per i due club?
Considerate che in quest’ultimo Piano di Fattibilità Economica, i costi complessivi sono arrivati a 1,3 miliardi di Euro. Questa cifra è destinata chiaramente a salire con l’acquisto delle aree e dello stadio, 3 anni fa valutati 177 milioni dall’ADE. Tuttavia, se da una parte i costi salgono, dall’altra i volumi diminuiscono a causa del vincolo imposto dalla Legge. Il progetto potrà continuare a stare in piedi ed essere profittevole per i club? O sarà profittevole solo per il Comune di Milano?
Peraltro, per motivazioni squisitamente tecniche, ossia la presenza del sottopasso Patroclo, lo stadio può essere piazzato soltanto alla sinistra del sottopasso, quindi a ovest, praticamente in prossimità di via Tesio. Notate l’estrema vicinanza con la strada e i palazzi dall’altro lato? Questo è un problema molto importante che è già sul tavolo di molti comitati e che verrà sottoposto all’attenzione del TAR in relazione alle emissioni acustiche (decibel) che potrebbero non rispettare i limiti imposti dalla legge.
Per tale motivo, come risulta dall’ultima analisi di compatibilità acustica depositata agli atti, il nuovo stadio “non potrà essere uno stadio “aperto” (come ora il Meazza), ovverosia con anelli di gradinate cui è sovrapposta una semplice copertura; lo stesso Meazza ha dimostrato nel tempo come tale struttura sia inevitabilmente permeabile al suono e non possa in alcun modo garantire l’abbattimento acustico necessario al rispetto dei limiti normativi. Dovrà necessariamente essere uno stadio “parzialmente chiuso”; pur mantenendo l’ampia apertura superiore (grossomodo corrispondente al campo da gioco) e pur salvaguardando la possibilità di una massiva ventilazione naturale (necessaria per il campo da gioco e per gli spettatori), l’edificio dovrà essere racchiuso in una cortina verticale con caratteristiche tali da limitare l’emissione sonora sul piano orizzontale verso l’edificato circostante. Quest’approccio concorda con la volontà di “circondare” le tribune con un tessuto di servizi ed attività complementari per accrescere il comfort dello spettatore.
In questa fase di fattibilità preliminare, l’edificio è non definito nella sua forma, nelle modalità costruttive e nei materiali di finitura. È quindi impossibile nella fase attuale di studio un calcolo dettagliato del grado di fonoisolamento che l’involucro può offrire lungo il percorso della trasmissione sonora fra campo/tribune ed edifici posti in prossimità”.
In questi modelli viene specificato che l’impatto acustico dovrebbe essere ricondotto nei limiti di legge, eppure nella stessa relazione (l’ultima agli atti) viene posta l’attenzione su alcuni casi specifici che potrebbero essere problematici (quelli che potrebbero generare i ricorsi al TAR di cui vi parlavo): “Particolare attenzione dovrà essere posta agli edifici dei civici 15 e 17 di Via Tesio, ove il modello mostra livelli fra 50 e 55 dBA; livelli che, pur essendo paragonabili a quelli misurabili oggi (vedi tabella di Fig. 14) e solo di poco superiori al limite di emissione notturno (50dBA), suggeriscono una maggiore attenzione nel calcolo e progetto del prospiciente segmento della copertura del nuovo stadio”.
Le problematiche tutt’ora non superate: la vecchia procedura amministrativa va cestinata
Si sta discutendo di una cessione di San Siro ai club, unitamente alle aree circostanti (GFU).
A prescindere dalla convenienza economica, di cui si è già discusso e che dovranno valutare i club, la domanda da porsi è la seguente: il Comune di Milano può vendere lo stadio a Milan e Inter? La risposta è positiva.
La prassi vuole che in questi casi si effettui una procedura ad evidenza pubblica (e sembra che i club non vogliano discostarsi da questo) ma la nuova legge sugli stadi prevede una scorciatoia. L’art. 4, comma 13, del D.Lgs. 38/2021 prevede quanto segue:
“Anche in mancanza di previa presentazione della proposta di cui al comma 1 e al comma 12, le società sportive dilettantistiche e professionistiche e i comuni in cui queste hanno la propria sede legale o comuni con questi confinanti possono liberamente negoziare il prezzo e le condizioni contrattuali di vendita o di utilizzo di aree del patrimonio disponibile urbanisticamente destinate alla costruzione di impianti sportivi. Nella determinazione del prezzo le parti tengono conto degli eventuali costi per rimozione di manufatti e bonifiche ambientali. In presenza di più associazioni o società sportive dilettantistiche e professionistiche interessate all’acquisto o all’utilizzo delle predette aree, il Comune o l’Ente locale o pubblico interessato indice una procedura negoziata senza previa pubblicazione del bando di gara. Qualora, per qualsiasi ragione non imputabile alla Società o all’Associazione sportiva, i lavori non possano essere avviati entro 120 giorni dalla conclusione del contratto o nel diverso termine fissato in quest’ultimo, la Società può procedere alla riconsegna dell’area e alla restituzione del corrispettivo versato, richiedendo il rimborso delle spese documentate”.
Ok, adesso abbiamo compreso un altro aspetto: il Comune di Milano potrebbe vendere lo stadio con una procedura semplificata, c.d. procedura negoziata senza previa pubblicazione del bando di gara.
In sostanza, coinvolgendo il Consiglio Comunale, dopo aver adottato delibera o determina a contrarre nella quale motiva la sussistenza dei presupposti per il ricorso alla procedura, la stazione appaltante individua, consulta e seleziona gli operatori economici sulla base delle rispettive caratteristiche economico-finanziarie e tecnico-organizzative. Quindi, con una lettera nella quale indica gli elementi essenziali della prestazione richiesta, la stazione appaltante invita gli operatori economici selezionati a presentare offerte che saranno oggetto della negoziazione. L’offerta migliore viene selezionata secondo i criteri del minor prezzo e dell’offerta economicamente più vantaggiosa.
Domanda: il Comune di Milano può adottare questa delibera all’interno della procedura già in corso?
Ecco il problema. Per rispondere a questa domanda bisogna riprendere in mano i libri di diritto amministrativo e tornare all’ABC: gli elementi essenziali del procedimento amministrativo sono il soggetto, la volontà, l’oggetto, la causa, la forma e la motivazione.
La procedura amministrativa avviata presso il Comune di Milano, fin dall’inizio ha previsto la concessione del DS (diritto di superficie) e MAI la vendita dello stadio e delle aree circostanti.
Nel caso di specie passare da concessione del DS (diritto di superficie) a vendita diretta (sdemanializzazione) causerebbe una deviazione dalla originaria volontà e direi pure dell’oggetto del procedimento. Diritto di Superficie e vendita sono due cose completamente diverse. Una pubblica amministrazione non può avviare un procedimento amministrativo basato sulla concessione di un diritto di superficie e poi, durante le varie fasi del procedimento, cambiare idea e dire “dai, facciamo che adesso ti vendo tutto”. Capisco che sarebbe molto simpatico e magari sbrigativo, ma le cose non funzionano in questo modo. Per tale ragione, se realmente si vuole procedere con la cessione dell’impianto e delle aree circostanti, bisogna chiudere questa procedura e avviarne una nuova.
Se tutto ciò non verrà fatto, quindi se il Consiglio Comunale deciderà di votare una delibera che – all’interno della procedura già in vigore – approverà la cessione dell’impianto, tale decisione sarà impugnabile dalla minoranza dissenziente dinanzi al TAR con motivazioni molto solide.
Conclusioni
Avvocato, ma insomma si potrà costruire lo stadio a San Siro? Certo, si potrà costruire se:
- il progetto continuerà ad essere economicamente sostenibile anche alla luce del vincolo che scatterà il prossimo anno;
- e quindi alla luce delle minori cubature che i club avranno a disposizione;
- e quindi alla luce dei maggiori costi che dovranno sopportare per acquistare stadio + aree circostanti;
- il progetto sarà aderente ai limiti di legge per quanto concerne l’emissione acustica verso Via Tesio;
- nessuno ricorrerà al TAR, ottenendo una sospensione provvisoria dell’iter, in relazione ai problemi acustici o di natura amministrativa (la procedura scelta);
- nel frattempo l’iter a San Donato non sarà già concluso;
Avvocato, ma se stadio + aree venissero vendute prima della maturazione del vincolo (estate 2025) si sfuggirebbe alla disciplina vincolistica. Giusto? Sì, l’ho scritto da diverso tempo (Link). Altra domanda: si riuscirà a vendere baracca e burattini prima che scatti il vincolo? Forse con la procedura semplificata di cui sopra. Ma… tutto ciò potrà avvenire solo se:
- il progetto continuerà ad essere economicamente sostenibile anche alla luce dei maggiori costi che i club dovranno sopportare per acquistare stadio + aree circostanti;
- il progetto sarà aderente ai limiti di legge per quanto concerne l’emissione acustica verso Via Tesio;
- nessuno ricorrerà al TAR, ottenendo una sospensione provvisoria dell’iter, in relazione ai problemi acustici o di natura amministrativa (la procedura scelta);
- nel frattempo l’iter a San Donato non sarà già concluso;
A tal proposito, il procedimento fuori Milano prosegue ottimamente per la sua strada, senza alcun vero problema di natura tecnica o amministrativa, con il Milan che continua a investire molti soldi tramite la sua controllata Sportlifecity. Questa, a parere di chi scrive e per le motivazioni che avete letto in questo approfondimento, resta chiaramente l’opzione più praticabile e meno tortuosa.
E diventerà quella definitiva quando l’iter a San Donato sarà giunto a conclusione. Fino a quel momento le discussioni con Milano continueranno senza problemi (e soprattutto senza preclusioni di sorta, già sparite, circa il mantenimento di due procedure parallele in due città diverse) perché non vi sarebbe alcun interesse logico da parte del Milan ad abbandonare i dialoghi con un’amministrazione che è presente indirettamente anche nella procedura a San Donato. Questo gioco politico continuerà ad essere praticato perché Milano non può svendere San Siro e deve mostrarsi forte dinanzi ai suoi elettori. Dall’altra parte, però, vi è una sacrosanta libertà d’iniziativa economica privata che non può essere negata e che procede tranquillamente per la sua strada. Se interesse politico e interesse privato troveranno convergenza a Milano o a San Donato, lo scopriremo soltanto tra circa un anno.
Personalmente, punto il mio penny su San Donato.
Avv. Felice Raimondo