Commento a Cass. civ., Sez. III, ordinanza 10 febbraio 2026, n. 2984 (Pres. Graziosi – Rel. Gorgoni)
MASSIMA
Il condomino di un edificio conserva il potere di agire a difesa non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo, ma anche dei suoi diritti di comproprietario pro quota delle parti comuni, con la possibilità di ricorrere all’autorità giudiziaria nel caso di inerzia dell’amministrazione del condominio, a norma dell’art. 1105 c.c., applicabile anche al condominio degli edifici per il rinvio posto dall’art. 1139 c.c. Tale potere sussiste anche quando la domanda risarcitoria del singolo condomino abbia origine da un inadempimento contrattuale del professionista incaricato dal condominio (nella specie, direttore dei lavori), atteso che il carattere indiretto dei danni lamentati non incide sulla legittimazione ad agire, ma sul diverso piano dell’accertamento della titolarità sostanziale risarcitoria.
1. Premessa
Con l’ordinanza n. 2984 del 10 febbraio 2026, la Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione è tornata ad occuparsi di un tema di grande rilevanza pratica nel diritto condominiale: la legittimazione del singolo condomino ad agire in giudizio a tutela delle parti comuni dell’edificio, anche quando il condominio, nella persona dell’amministratore, rimanga inerte.
La pronuncia assume particolare rilievo perché interviene in un momento nel quale la giurisprudenza di legittimità ha mostrato, su questo specifico profilo, oscillazioni interpretative non trascurabili. La Suprema Corte, infatti, da un lato ribadisce con fermezza il tradizionale principio della legittimazione concorrente e parallela del singolo condomino rispetto a quella dell’amministratore; dall’altro, prende espressamente le distanze da una recente ordinanza della Sezione Seconda (Cass. civ., Sez. II, ord. 3 giugno 2025, n. 14829) che aveva, al contrario, negato siffatta legittimazione in un caso analogo.
Si tratta, dunque, di una decisione che merita un’analisi approfondita, sia per la chiarezza dell’iter argomentativo seguito dalla Corte, sia per le ricadute pratiche che ne discendono per amministratori, condomini e professionisti del settore.
2. Il caso concreto
La vicenda traeva origine da un’azione promossa dalla società IBS Immobiliare Beni Sicuri S.r.l., proprietaria di due appartamenti in un condominio romano, nei confronti di Maurizio Sigari, al quale l’assemblea condominiale aveva conferito l’incarico di direttore dei lavori di risanamento e restauro dei fabbricati condominiali, affidati in appalto ad una impresa edile.
La società attrice lamentava omissioni e negligenze del direttore dei lavori nell’espletamento dell’incarico e nella vigilanza sull’esecuzione dell’appalto, chiedendo la condanna del professionista al risarcimento dei danni subiti dalle parti comuni degli stabili condominiali ovvero, in subordine, dalla quota di proprietà della società attrice (pari a 41 millesimi), nonché dei danni direttamente subiti dai due appartamenti di proprietà esclusiva.
Il convenuto eccepiva, in via preliminare, la carenza di legittimazione attiva della società in relazione ai danni afferenti alle parti comuni dell’edificio. Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 13162/2016, accoglieva l’eccezione e dichiarava l’attrice priva di legittimazione. La Corte d’Appello di Roma, con sentenza n. 243/2023, confermava la statuizione, richiamando – secondo la prospettazione della ricorrente, in modo erroneo – i principi enunciati dalle Sezioni Unite con le sentenze n. 19663/2014 e n. 10934/2019.
3. Le ragioni della decisione della Cassazione
3.1. La riaffermazione del principio di legittimazione concorrente
La Corte di Cassazione ha ritenuto fondato l’unico motivo di ricorso, con il quale la società ricorrente denunciava la violazione degli artt. 75 e 81 c.p.c. e degli artt. 1131, 1105 e 1139 c.c.
Il ragionamento della Suprema Corte muove dalla natura peculiare del condominio quale ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi componenti. Da tale premessa sistematica discende un principio consolidato: neppure l’iniziativa dell’amministratore a tutela di un diritto comune dei condomini priva gli stessi del potere di agire personalmente a difesa di quel diritto, nell’esercizio di una forma di rappresentanza reciproca, atta ad attribuire a ciascuno una legittimazione sostitutiva. Il fondamento di tale legittimazione risiede nel fatto che ogni singolo condomino non può tutelare il proprio diritto senza necessariamente e contemporaneamente difendere i diritti degli altri condomini (cfr. Cass. civ. 13 novembre 2024, n. 29251).
Il condomino di un edificio, pertanto, conserva il potere di agire a difesa non solo dei propri diritti di proprietario esclusivo, ma anche dei propri diritti di comproprietario pro quota delle parti comuni, potendo ricorrere all’autorità giudiziaria nel caso di inerzia dell’amministrazione del condominio, ai sensi dell’art. 1105 c.c., dettato in materia di comunione ma applicabile al condominio per il rinvio contenuto nell’art. 1139 c.c.
La Corte ha inoltre precisato che il singolo condomino dispone anche del potere di intervenire nel giudizio in cui la difesa dei diritti comuni sia stata già legittimamente assunta dall’amministratore, nonché di esperire i mezzi di impugnazione necessari ad evitare gli effetti sfavorevoli della pronuncia resa nei confronti dell’organo rappresentativo unitario.
Logico corollario di tali principi è che il singolo condomino possa promuovere azioni o resistere a quelle proposte da terzi a tutela dei propri diritti di comproprietario pro quota, anche quando gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio, oppure possa ricorrere all’intervento sostitutivo dell’autorità giudiziaria nell’interesse della res, ove intenda evitare il pregiudizio derivante alla cosa comune in presenza di una paralisi gestionale (Cass. civ. 13 novembre 2024, n. 29251).
3.2. Il richiamo a Sezioni Unite n. 10934/2019
La Corte ha ampiamente richiamato la sentenza delle Sezioni Unite n. 10934 del 18 aprile 2019, la quale – ribadendo la tradizionale tesi dell’assenza di personalità e soggettività giuridica autonoma per il condominio – ha confermato che, allorquando si sia in presenza di cause introdotte da un terzo o da un condomino che riguardino diritti afferenti al regime della proprietà e ai diritti reali relativi a parti comuni del fabbricato, e che incidano sui diritti vantati dal singolo su di un bene comune, non può negarsi la legittimazione alternativa individuale.
Le Sezioni Unite, in quella fondamentale decisione, hanno precisato che non sarebbe concepibile la perdita parziale o totale del bene comune senza fare salva la facoltà difensiva individuale. La distinzione operata dalle Sezioni Unite è dunque tra controversie aventi ad oggetto diritti su beni comuni – per le quali sussiste la legittimazione concorrente del singolo – e controversie relative alla mera gestione della cosa comune (esazione di contributi, approvazione di bilanci, ecc.), per le quali la legittimazione spetta esclusivamente all’amministratore quale rappresentante della collettività condominiale.
Il medesimo orientamento è stato successivamente confermato da numerose pronunce di legittimità, tra cui Cass. civ. 24 luglio 2023, n. 22116; Cass. civ. 14 giugno 2023, n. 16934; Cass. civ. 19 novembre 2021, n. 35576.
3.3. La presa di distanza da Cass. n. 14829/2025
Uno degli aspetti più significativi dell’ordinanza in commento è la presa di distanza esplicita dalla recente ordinanza della Sezione Seconda n. 14829 del 3 giugno 2025, con la quale si era negata la legittimazione del singolo condomino ad agire nei confronti della ditta appaltatrice per inadempimento del contratto di appalto, affermando che il condominio, in quanto parte contrattuale complessa necessariamente rappresentata dall’amministratore, esclude il singolo condomino dalla possibilità di agire in proprio.
La Terza Sezione ha rilevato che tale pronuncia presenta due criticità fondamentali. In primo luogo, essa non si è confrontata con il principio enunciato dalle Sezioni Unite con la decisione n. 10934/2019 e con la copiosa giurisprudenza che ne ha fatto applicazione. In secondo luogo, la Sezione Seconda ha giustificato il diniego della legittimazione del singolo condomino sulla scorta di enunciati giurisprudenziali riguardanti controversie che, avendo ad oggetto non i diritti su un bene comune bensì la sua gestione, sono intese a soddisfare esigenze soltanto collettive della comunità condominiale o l’esazione delle somme dovute in relazione a siffatta gestione da ciascun condomino. Si tratta, cioè, di controversie per le quali effettivamente non trova applicazione la tutela dei poteri processuali del singolo, ma che non sono sovrapponibili alla fattispecie in esame.
3.4. L’irrilevanza del carattere “indiretto” dei danni
L’ordinanza si chiude con un’ulteriore precisazione di rilievo. La Corte d’Appello aveva motivato il rigetto dell’appello anche osservando che il contratto inadempiuto non aveva attinenza diretta all’interesse esclusivo del condomino, e che i danni lamentati sarebbero stati conseguenza indiretta dell’inesatto adempimento degli obblighi di vigilanza assunti nei confronti del condominio.
La Suprema Corte ha chiaramente statuito che il carattere indiretto dei danni non incide sulla legittimazione ad agire del singolo condomino, ma semmai sul piano, del tutto diverso, dell’accertamento della titolarità sostanziale risarcitoria. In altri termini, la questione della natura indiretta dei danni attiene al merito della pretesa e non alla legittimazione processuale, che resta ancorata alla qualità di comproprietario pro quota delle parti comuni.
4. Il quadro normativo di riferimento
La decisione si fonda su un articolato quadro normativo che merita di essere sinteticamente richiamato. L’art. 1131 c.c. disciplina la rappresentanza processuale dell’amministratore, attribuendogli il potere di agire e resistere in giudizio nei limiti delle attribuzioni previste dall’art. 1130 c.c. e dalle delibere assembleari. Tale norma, tuttavia, non attribuisce all’amministratore una legittimazione esclusiva, ma concorrente rispetto a quella dei singoli condomini.
L’art. 1105 c.c., dettato in materia di comunione, prevede la possibilità per ciascun partecipante di ricorrere all’autorità giudiziaria in caso di mancata adozione dei provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune, o qualora non si formi una maggioranza ovvero la deliberazione adottata non venga eseguita. Tale norma è applicabile al condominio degli edifici in virtù del rinvio operato dall’art. 1139 c.c., costituendo il fondamento normativo dell’intervento sostitutivo del singolo condomino in caso di inerzia dell’amministratore.
Sul piano processuale, vengono in rilievo gli artt. 75 e 81 c.p.c.: il primo disciplina la capacità processuale, il secondo la legittimazione ad agire e a contraddire nelle cause (legitimatio ad causam). La Corte ha precisato che la legittimazione del singolo condomino non integra un caso di sostituzione processuale ai sensi dell’art. 81 c.p.c., bensì una legittimazione autonoma fondata sulla titolarità pro quota del diritto di proprietà sulle parti comuni.
5. Rilevanza pratica e implicazioni operative
L’ordinanza in commento riveste una significativa importanza pratica sotto molteplici profili.
Per i condomini. La pronuncia conferma che il singolo condomino dispone di un potere autonomo di iniziativa processuale a tutela dei propri diritti di comproprietario sulle parti comuni, anche qualora l’amministratore o l’assemblea condominiale rimangano inerti. Ciò assume rilievo decisivo in tutti quei casi in cui l’assemblea non delibera l’azione giudiziaria per ragioni di opportunità, per difficoltà nel raggiungere le maggioranze richieste, ovvero per vera e propria inerzia o conflitto di interessi dell’amministratore. Il singolo condomino non è dunque ostaggio dell’immobilismo gestionale: la tutela giurisdizionale gli è sempre accessibile.
Per gli amministratori. L’ordinanza ricorda che la legittimazione dell’amministratore non è esclusiva ma concorrente. L’amministratore non può pertanto considerarsi l’unico legittimato a tutelare i diritti comuni, specialmente quando la sua inerzia possa arrecare pregiudizio alla cosa comune o ai diritti dei partecipanti.
Per i professionisti del settore. L’aspetto più innovativo riguarda la possibilità per il singolo condomino di agire anche a fronte di inadempimenti contrattuali di professionisti incaricati dal condominio (direttori dei lavori, progettisti, coordinatori della sicurezza), quando tali inadempimenti si ripercuotano, sia pure indirettamente, sui beni comuni o sulle proprietà esclusive. La distinzione tra legittimazione processuale e titolarità sostanziale del diritto risarcitorio rappresenta il punto qualificante della decisione: l’accesso alla giustizia non può essere precluso in ragione della natura indiretta dei danni, dovendosi rimettere al giudice del merito l’accertamento della sussistenza e dell’entità del pregiudizio.
6. Il contrasto giurisprudenziale con Cass. n. 14829/2025 e la necessità di un intervento nomofilattico
L’ordinanza n. 2984/2026 mette in luce un contrasto interpretativo interno alla Corte di Cassazione che merita attenzione. La Sezione Seconda, con l’ordinanza n. 14829 del 3 giugno 2025, aveva infatti affermato il principio opposto, negando la legittimazione del singolo condomino ad agire nei confronti dell’appaltatore per inadempimento del contratto di appalto stipulato dal condominio. Secondo tale pronuncia, l’amministratore sarebbe il rappresentante necessario della collettività dei partecipanti, con conseguente assorbimento della posizione individuale del singolo nella dimensione collettiva.
La Terza Sezione ha tuttavia dimostrato, con argomentazioni puntuali e persuasive, che i precedenti richiamati dalla Sezione Seconda riguardano fattispecie inerenti alla gestione della cosa comune (pagamento di contributi, esazione di somme, approvazione di spese), e non alla tutela dei diritti reali sulle parti comuni. La distinzione, enucleata proprio dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 10934/2019, è dirimente: le controversie di natura gestionale restano nella sfera esclusiva dell’amministratore, mentre le controversie che incidono sui diritti dei singoli condomini sui beni comuni ammettono la legittimazione concorrente.
Non è da escludere che il perdurare di tale contrasto tra sezioni della Suprema Corte possa condurre, in futuro, a una rimessione della questione alle Sezioni Unite ai sensi dell’art. 374 c.p.c., al fine di garantire l’uniformità dell’interpretazione del diritto e la certezza giuridica per gli operatori del settore.
7. Conclusioni
L’ordinanza Cass. civ., Sez. III, 10 febbraio 2026, n. 2984 si pone nel solco della giurisprudenza maggioritaria e delle Sezioni Unite, confermando la piena legittimazione del singolo condomino ad agire in giudizio a tutela dei propri diritti di comproprietario pro quota sulle parti comuni dell’edificio.
I punti salienti della decisione possono essere così sintetizzati. Il condomino conserva una legittimazione autonoma e concorrente rispetto a quella dell’amministratore per le azioni che investono i diritti reali sulle parti comuni. Tale legittimazione sussiste anche quando i danni derivino da un inadempimento contrattuale di un professionista incaricato dal condominio. La natura indiretta dei danni non preclude la legittimazione ad agire, ma attiene al diverso piano del merito della pretesa risarcitoria. L’inerzia dell’amministratore o dell’assemblea non priva il singolo condomino del potere di agire, potendo egli ricorrere all’intervento sostitutivo dell’autorità giudiziaria ai sensi degli artt. 1105 e 1139 c.c.
Si tratta di un principio di civiltà giuridica che tutela il diritto di accesso alla giustizia del singolo e che impedisce che l’inerzia o il disinteresse della maggioranza possano pregiudicare irreversibilmente i diritti di ciascun partecipante alla comunione condominiale.
Contatta lo studio legale Raimondo per una consulenza qualificata.
Riferimenti giurisprudenziali
- Cass. civ., Sez. III, ordinanza 10 febbraio 2026, n. 2984 (Pres. Graziosi – Rel. Gorgoni)
- Cass. civ., Sez. II, ordinanza 3 giugno 2025, n. 14829
- Cass. civ. 13 novembre 2024, n. 29251
- Cass. civ. 24 luglio 2023, n. 22116
- Cass. civ. 14 giugno 2023, n. 16934
- Cass. civ. 19 novembre 2021, n. 35576
- Cass. civ., Sez. Un., 18 aprile 2019, n. 10934
- Cass. civ., Sez. Un., 18 settembre 2014, n. 19663
Riferimenti normativi
- Art. 75 c.p.c. (Capacità processuale)
- Art. 81 c.p.c. (Sostituzione processuale)
- Art. 1105 c.c. (Amministrazione della comunione)
- Art. 1131 c.c. (Rappresentanza del condominio)
- Art. 1139 c.c. (Rinvio alle norme sulla comunione)
- Art. 374 c.p.c. (Pronunzie a Sezioni Unite)
© 2026 – Studio Legale Avv. Felice Raimondo. Tutti i diritti riservati.
